Ein Annuitätendarlehen ist in der Regel ein Darlehen für Privatkunden und dient meistens dem Erwerb einer selbst genutzten Immobilie. Die meisten Darlehen für Immobilien im privaten Bereich sind Annuitätendarlehen.

Das Annuitätendarlehen stellt im weitesten Sinne eine Form eines Ratenkredites dar, aber dieses nur aufgrund der Tatsache, dass der Kredit auch in Raten zurück gezahlt wird. Der Begriff 'Annuität' steht für eine jährlich gleichbleibende Verzinsung und Tilgung des geliehenen Betrages. In der Praxis wird jedoch eine monatliche Rate für das Darlehen vereinbart. Die Annuität setzt sich aus einem Zinsbetrag und einem Tilgungsbetrag zusammen. Die Annuität ist dabei für den ganzen Zeitraum der Rückzahlung gleichbleibend, das heißt, die Rückzahlungsbeträge ändern sich bei dieser Form des Darlehens nicht, sofern für die gesamte Zeit der Rückzahlung eine Zinsbindungsfrist vereinbart wurde. So verringert sich mit jeder gezahlten Annuität der Restschuldbetrag und damit auch der tatsächlich zu zahlende Zinsbetrag. Dadurch erhöht sich mit jeder Zahlung die Darlehenstilgung, da mit einer geringeren Restschuld die anfallenden Zinsbeträge sinken, während der Abzahlungsbetrag gleich bleibt. So ist bei dem Annuitätendarlehen die Restschuld zum Ende der Laufzeit vollständig getilgt. Die Zinsbindungsfrist liegt in der Regel bei 5 bis 15 Jahren. Sollte das Darlehen bis zum Ende der vereinbarten Zinsbindungsfrist nicht getilgt sein, so wird eine Anschlussfinanzierung für den Restschuldbetrag vereinbart.

Zudem ist es auch sinnvoll, bereits bei dem Abschluss des Vertrages über ein Annuitätendarlehen eine Vereinbarung zu treffen, dass Sondertilgungen möglich sind. So ist der Darlehensnehmer, je nach den aktuellen finanziellen Verhältnissen, schneller in der Lage, das Darlehen zurückzuzahlen und somit auch die zu zahlenden Zinsen zu senken. Zahlungen von Sondertilgungen sind bei den meisten Darlehnsgebern erst ab einem festgelegten Mindestbetrag möglich, oder aber, die Anzahl der möglichen Sondertilgungen wird durch den Darlehnsgeber beschränkt. Nach jeder erfolgten Sondertilgung muss die Restschuld neu berechnet werden und die erneute Berechnung der Restschuld stellt natürlich einen erhöhten Aufwand für den Darlehnsgeber dar. So werden Sondertilgungen oft auf einen Mindestbetrag von einem Prozent der Restschuld und auf eine maximale Zahlung von einmal im Kalenderjahr beschränkt. Auch für den Kreditnehmer ist die Berechnung des Tilgungsplanes sehr aufwändig, da für jeden Monat eine neue Berechnung der Restschuld vorgenommen werden muss.

Deshalb sollte sich jeder Kreditnehmer bei Abschluss des Kreditvertrages oder nach Zahlung einer Sondertilgung, von dem jeweiligen Kreditgeber einen Tilgungsplan erstellen lassen. Mit diesem Tilgungsplan ist genau ersichtlich, wie sich die monatlichen Tilgungen auf den Restschuldbetrag und die fälligen Zinsbeträge auswirken und wann das Darlehen vollständig getilgt ist. Durch diese Form des Darlehens hat der Darlehensnehmer bereits mit Abschluss des Vertrages eine feste Höhe der zu zahlenden Zins- und Tilgungsbeträge. Dadurch ist ein Annuitätendarlehen besonders sinnvoll bei der Bau- oder Kauffinanzierung von einem Eigenheim, da die monatlich zu zahlenden Beträge genau und langfristig kalkuliert werden können und durch den festgelegten Zinssatz kein Zinsrisiko für den Darlehensnehmer besteht. Auch bei steigenden Zinsen bleibt der vereinbarte Zinssatz während der gesamten Zinsbindungsfrist erhalten. Allerdings wird bei sinkenden Zinsen auch keine Anpassung des Zinssatzes vorgenommen.