Beleihungsgrenze

· Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze spielt im Bereich der Finanzierung von Immobilien eine große Rolle. Die Beleihungsgrenze wird in Prozent angegeben und basiert auf den ermittelten Beleihungswert, den die jeweilige Immobilien aufweist.

Die Banken sind dann in der Regel bereit, bis zum Erreichen dieser Beleihungsgrenze einen Kredit zur Immobilienfinanzierung an den Kreditnehmer zu vergeben. Der Ausgangswert für jede Beleihungsgrenze ist also zunächst der Beleihungswert eines Objektes, der im Normalfall dem Verkehrswert entspricht. Der Verkehrswert ergibt sich bei gewerblich genutzten Immobilien aus der Summe der erzielbaren Erträge (Miet- oder Pachteinnahmen) und im privaten Bereich wird die Immobilien aufgrund verschiedener Kriterien auf ihren Wert hin begutachtet. Mit welchem Prozentsatz die Bank nun ein Darlehen bereit ist zu beleihen, also wie hoch die Beleihungsgrenze ist, hängt in hohem Maße von der Art der Sicherheit ab, die der Kreditnehmer stellen kann. Die am häufigsten genutzte Sicherheit im Rahmen einer Immobilienfinanzierung ist die Grundschuld, die zu Gunsten des Kreditgebers im Grundbuch des zuständigen Grundbuchamtes als Grundpfandrecht für den Kreditgeber eingetragen wird. Handelt es sich um eine erstrangige Grundschuld, also um eine Grundschuld, die an erster Stelle (zeitlich gesehen) im Grundbuch eingetragen wird, so beträgt die Beleihungsgrenze im Normalfall 60 Prozent des ermittelten Beleihungswertes des zu finanzierenden Objektes.

Bei Bauspardarlehen ist es hingegen so, dass die übliche Beleihungsgrenze im Regelfall bei 80 Prozent liegt, zudem diese Darlehen normalerweise auch nachrangig besichert werden, da die erstrangige Grundschuld natürlich nur einmal vorhanden sein kann. Wie bereits kurz erwähnt, gibt es neben der Grundschuld aber noch andere Sicherheiten, bei denen ebenfalls ein bestimmter Beleihungswert bzw. eine Beleihungsgrenze angesetzt werden muss. Basis ist bei der Festsetzung der Prozentsätze stets die Überlegung, wie hoch das jeweilige Verwertungsrisiko ist. Da die Verwertung von Immobilien im Rahmen einer notwendigen Zwangsversteigerung zum Beispiel im Normalfall mindestens zu 50-60 Prozent des Marktwertes durch Verkauf erfolgen kann, wird demzufolge auch 60 Prozent als Prozentsatz angesetzt. Kann der Kreditnehmer noch weitere Sicherheiten aufweisen, spricht man hier auch von einem „verstärkten“ Personalkredit, sodass insgesamt 80 Prozent des Beleihungswertes beliehen werden können. Natürlich können auch Wertpapiere als Sicherheit dienen und mit einer bestimmten Beleihungsgrenze entgegen genommen werden. Dabei muss man nach Art der Wertpapiere unterscheiden.

So werden zum Beispiel deutsche Staatsanleihen (Bundesanleihen) zu 100 Prozent beliehen, deutsche Aktien als Standardwerte zu 40-60 Prozent, deutsche Aktien als Nebenwerte zwischen 30-50 Prozent und ausländische Staatsanleihen abhängig von der Bonität des Emittenten von 0 bis zu 80 Prozent. Als Grundlage der Bewertung dient hier stets der Kurswert, außer bei den deutschen Staatsanleihen, wo der Nominalwert die Basis ist. Neben den Wertpapieren werden noch andere Sicherheiten beliehen, wie zum Beispiel Sparguthaben oder Guthaben auf Tages-, Giro- und Festgeldkonten bei deutschen Banken zu 100 Prozent, inländische Lebensversicherungen zu 90 Prozent, sonstige Forderungen des Kreditnehmers im Inland zu 60-80 Prozent und Fahrzeuge und Maschinen zwischen 40 und 60 Prozent. Spekulative Wertpapiere oder sonstige risikoreiche Guthaben wie zum Beispiel Optionsscheine, die meisten ausländischen Aktien und Devisen können gar nicht beliehen werden und somit gibt es auch keine Beleihungsgrenze.