Finanzierungsvollmacht

· Finanzierungsvollmacht

Im Rahmen einer Baufinanzierung gibt es einige Besonderheiten, die mit der Finanzierung in Verbindung stehen und zu beachten sind, die in der Art bei anderen Darlehen nicht zum Tragen kommen. So stellt sich für den Käufer einer Immobilie zum Beispiel ein Problem in der zeitlichen Abfolge des Kaufvertrages, der Bezahlung und der Finanzierung durch die Bank dar.

Das Problem sieht dann folgendermaßen aus: Sobald sich Käufer und Verkäufer einer Immobilie über den Kauf/Verkauf einig sind, wird mittels notariell beurkundetem Kaufvertrag das Rechtsgeschäft abgeschlossen. Das eigentliche Eigentumsrecht an der Immobilie oder/und am Grundstück erhält der Käufer allerdings erst mit der Eintragung ins Grundbuch, welcher der Verkäufer selbstverständlich als derzeitiger Eigentümer zustimmen muss. Zustimmen wird der Verkäufer der Eintragung allerdings in der Regel erst dann, wenn der Kaufpreis bezahlt worden ist. Der Kaufpreis kann aber vom Käufer nur bezahlt werden, wenn er von der Bank das beantragte Immobiliendarlehen ausgezahlt bekommt. Die Bank wird das Darlehen allerdings nur gegen die Entgegennahme von Sicherheiten, also die Eintragung der Grundschuld zu Gunsten der Bank, auszahlen. Da die Eintragung im Grundbuch aber aus den zuvor genannten Gründen noch auf den Verkäufer der Immobilie lautet, steht der Kreditnehmer und Immobilienkäufer zunächst vor einem Problem. Da sich der beschrieben Konflikt in der Form nicht lösen lassen würde, weil immer eine Partei ein größeres Risiko eingehen müsste, indem auch ein Eigentumsrecht oder eine Sicherheit verzichtet werden müsste, gibt es seit vielen Jahren eine Lösung in Form der so genannten Finanzierungsvollmacht.

Im Rahmen dieser Finanzierungsvollmacht wird dem Käufer der Immobilie, der gleichzeitig auch der Kreditnehmer bei der Bank ist, seitens des Immobilienverkäufers das Recht eingeräumt, in naher Zukunft auf seinem Noch-Grundstück bzw. der Noch-Immobilie eine Belastung eintragen zu lassen, also die Grundschuld zu Gunsten der kreditgebenden Bank. Diese Vereinbarung hat in schriftlicher Form zu erfolgen und muss von einem Notar beurkunden werden. In diesem notariellen Vertrag gibt es natürlich auch Sicherheiten für den Verkäufer der Immobilie / des Grundstücks, unter welchen Voraussetzungen die Eintragung der Belastung nur erfolgen darf (zum Beispiel die Zahlung des vereinbarten Kaufpreises seitens des Käufers).

Insgesamt betrachtet wird die Finanzierungsvollmacht also in erster Linie beim Erwerb von bereits bestehenden Immobilien genutzt, wenn es schon einen Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks gibt. Bei neu zu bauenden Immobilien ist die Finanzierungsvollmacht hingegen unüblich, weil es in diesem Sinne keine dritte Partei außer dem Kreditnehmer und der Bank gibt, die an dem Bau der Immobilie finanziell beteiligt wäre. Zwar ist auch die ausführende Baufirma natürlich an dem geplanten Projekt beteiligt, allerdings wird hier in der Regel nach Arbeitsfortschritt bezahlt, sodass der Kreditnehmer zum Zeitpunkt der ersten Zahlung bereits über den ersten Teil des Darlehens verfügen kann und somit kein Konflikt in dem Sinne entstehen kann, wie er zuvor beim Verhältnis Immobilienverkäufer, Immobilienkäufer / Kreditnehmer und Bank entstehen kann.