Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung, sowie im Allgemeinen in Zusammenhang mit einer Schätzung des Immobilienwertes, gibt es verschiedene Verfahren, auf welche Art und Weise man den Wert einer Immobilie berechnen kann. Dabei spielt es mitunter auch eine Rolle, um welche Art von Immobilie es sich jeweils handelt.

So wird der Wert einer gewerblich genutzten Immobilien zum Beispiel oftmals so berechnet, dass anhand der eingehenden Mietzahlungen diese Mietzahlungen hoch gerechnet werden, sodass man praktisch den Ertragswert der Immobilie als Ergebnis erhält und diesen in Form der Wertermittlung berücksichtigen kann. Eine andere, ebenfalls oftmals angewendete Methode zur Wertermittlung einer Immobilie, ist die so genannte Restwertmethode. In den meisten Fällen wenden in Deutschland übrigens auch die Finanzämter diese Methode an, damit sie den aktuellen Wert eines Hauses berechnen können. Grundsätzlich handelt es sich bei der Restwertmethode um eine sehr einfache Art der Berechnung. Das ist zwar auf der eine Seite vom Aufwand der Berechnung her von Vorteil, dieser Art der Berechnungsmethode an sich kann aber auf der anderen Seite für den Immobilienbesitzer nicht selten auch Nachteile haben. Die Berechnungsmethode in Form der Restwertmethode wird in der Praxis so durchgeführt, dass lediglich der Wert des Grund und Bodens, also des Grundstücks, mit dem Kaufpreis der zu bewertenden Immobilie addiert wird. Die sich so ergebende Summe stellt dann auch direkt den Gebäudewert, also den Immobilienwert dar. Der Nachteil kann nun für den Immobilienbesitzer darin bestehen, dass aufgrund dieser Methode ein sehr geringer Gebäudewert berechnet wird.

Da man hinsichtlich der Steuer nur den Gebäudewert abschreiben darf, ist man als Immobilienbesitzer natürlich bestrebt, dass der Gebäudewert so hoch wie möglich bzw. zumindest realistisch angesetzt wird. Insofern ist die Restwertmethode besonders dann sehr ungünstig, wenn der Immobilienbesitzer das Objekt sehr günstig erworben hat, was zum Beispiel im Rahmen einer Zwangsversteigerung geschehen sein kann. Dort werden Immobilien nicht selten nur zum halben Preis ihres eigentlichen Wertes versteigert bzw. verkauft. So kann es also sein, dass man eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 100.000 Euro erhält, deren eigentlicher Verkehrswert aber bei 200.000 Euro liegt. Im Zuge der Restwertmethode wird nun der Kaufpreis angesetzt und mit dem Grund und Boden „verrechnet“, und nicht der eigentliche Wert der Immobilie, sodass sich ein geringerer Gebäudewert als eigentlich aktuell vorhanden als Grundlage für die mögliche Abschreibung berechnet.

Insgesamt reduziert sich der Wert der Immobilie bzw. der Gebäudewert also durch die Anwendung der Restwertmethode mitunter erheblich und liegt weit unter dem eigentlichen Wert, mit dem man die Immobilie zum Beispiel im Rahmen der Verkehrswertberechnung bewerten würde. Da diese Berechnungsmethode in Form der Restwertmethode offensichtlich zu „falschen“ Wertberechnungen führen kann, sollte man im Zweifelsfall mit dem insgesamt Kontakt aufnehmen und es hilft hier mitunter auch, eine „Gegenberechnung“ durch einen Gutachter vorzulegen, der zum Beispiel den Wert auf Basis des Verkehrswertes und nicht des damaligen Kaufpreises berechnet hat.