Ein Cap-Darlehen ist ein spezielles Darlehen, das sich vor allem für langfristige Immobilienfinanzierungen eignet. "Cap" bedeutet, dass der Zinssatz des Darlehens zwar variabel ist, doch jeweils eine Ober- und eine Untergrenze hat.

Ein Cap mindert das Risiko von immer höheren Kreditkosten durch die Einschränkung von in den Himmel steigender Zinsen. Gleichzeitig sollten die Rückzahlungsmöglichkeiten relativ flexibel gestaltet sein, das heißt, dass die Bank auch Sondertilgungen, ohne dass ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung entsteht, gewährt. Dafür haben Cap-Darlehen meist erhöhte Anforderungen seitens der Bank an den Antragsteller, auch die Gebühren sind höher, dadurch dass eine spezielle Cap-Gebühr fällig wird. Der Kredit kann sich durch den variablen Zinssatz verteuern bis zur Obergrenze. Generell eignet sich für den durchschnittlichen Verbraucher gerade bei einer langfristigen Finanzierung eher ein Zinssatz, der auf möglichst lange Zeit festgeschrieben ist - der Nachteil ist natürlich, dass der Zinssatz, je länger er festgeschrieben ist, höher wird.

Im Prinzip handelt es sich bei dem meistens im Zuge einer Immobilienfinanzierung genutzten Cap Darlehen also um eine Art Mittelweg zwischen einem Immobilienkredit mit einer variablen Verzinsung und einem Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung. Demzufolge ist die Nutzung eines solchen Cap Darlehens für den Kreditnehmer auch nur in ganz speziellen Situationen wirklich interessant und auch lohnenswert. Der Immobilienkredit mit einer Zinsfestschreibung wird zum Beispiel vor allem dann genutzt, wenn die Zinsen aktuell niedrig sind oder alternativ davon auszugehen ist, dass die Hypothekenzinsen in der nächsten Zeit ansteigen werden.

Beim Immobiliendarlehen mit einem variablen Zinssatz ist im Prinzip genau das Gegenteil der Fall. Denn hier geht der Kreditnehmer davon aus, dass die Zinsen in der nächsten Zeit fallen werden, sodass er vom anzupassenden Zinssatz profitieren kann. Die Frage ist nun natürlich, in welcher Situation sich das Cap Darlehen eignet? Im Grunde ist das in solch einer Situation der Fall, wenn eine recht große Ungewissheit besteht, in welche Richtung sich die Kreditzinsen in der Zukunft entwickeln werden. Dann ist es nämlich so, dass man sich durch den variablen Zinssatz beim Cap Darlehen die Flexibilität erhält, dass die Zinsen des Kredites bei fallenden Marktzinsen ebenfalls sinken. Andererseits schützt man sich durch den Cap aber auch vor größeren Zinserhöhungen.